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O IPTU COMO PROVA DE LEGALIDADE E DOCUMENTO HÁBIL

A lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pela Lei n.º 6.216, de 30 de junho de 1975, regulamenta os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

 No seu artigo 167, prevê que, no Registro de Imóveis, além da matrícula serão feitos: “II – “a averbação: [...] 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução dos prédios, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis [...]” (BRASIL, 1975).

 Originalmente, um imóvel urbano tem a sua numeração como lote. Era uma área denominada maior porção, que foi loteada ou desmembrada em lotes menores, com previsão de ruas, praças, acessos e elementos urbanos. O projeto aprovado de loteamento – PAL – é levado a registro após aprovação pela Prefeitura. Cada lote tem a numeração concedida individualmente e passa a recolher o Imposto Territorial, sem edificação. Com base na Lei n.º 6.015, art. 167, II, 4, o registro faz a averbação dos lotes, transcrevendo à margem da matrícula as metragens e características de cada lote. Quando o proprietário apresenta o projeto de sua construção à Prefeitura, após análise dos parâmetros urbanos exigidos para o local, a Secretaria de Urbanismo emite licença de obras e o Engenheiro despacha: “Passa-se alvará. Cabe ao prédio o número...” Essa numeração é a numeração oficial concedida pela Prefeitura e será a numeração a ser averbada junto ao Registro de Imóveis após o habite-se da edificação.

 Observa-se que, em alguns casos, o proprietário, inadvertidamente, indica uma numeração de seu gosto para o imóvel, e consegue cadastrar tal numeração para efeito de pagamentos de contas de luz e até mesmo IPTU, porém essa numeração não deve prosperar para efeitos de Registro de Imóveis. Essa “mudança de denominação e de numeração dos prédios”, como já vimos, deve obedecer ao devido processo legal, com abertura de processo administrativo junto à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), que, ao término do processo, atestará sua eficácia com emissão da Certidão de Habite-se.

  O IPTU – CARACTERÍSTICAS E FINALIDADE

 O Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana tem fundamento legal na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, e também no Código Tributário Nacional, no art. 32. Sua incidência decorre da propriedade urbana, ou seja, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil da propriedade localizada em área urbana ou em seu entorno. Serão contribuintes e, portanto, responsáveis pelo pagamento do IPTU, as pessoas físicas e jurídicas detentoras de imóveis por justo título. Embora tenha função tipicamente fiscal, o IPTU pode assumir também a função social. Por força constitucional, é imposto predominantemente municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para legislar sobre o IPTU, observando a exceção do Distrito Federal, unidade de Federação com características de Estado e Município.

 O Valor Venal do imóvel será base de cálculo para cobrança do tributo. Entende-se como valor venal o valor atribuído ao imóvel para venda à vista em um curto espaço de tempo. Isso muito difere do valor de mercado, onde as partes negociam, estipulam vantagens, parcelamentos, o que poderá elevar o valor atribuído ao bem.

 Dentro dos prazos legais constantes na guia de IPTU, o contribuinte poderá oferecer impugnação do Valor Venal atribuído ao imóvel, visto que o IPTU terá esse valor como base de cálculo. Para tanto, deverá o contribuinte insatisfeito apresentar impugnação do valor venal na Secretaria de Fazenda, através de Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, elaborado por Engenheiro de Avaliações. É fundamental ter no cadastro de IPTU um valor coerente com o praticado no mercado imobiliário, pois, além de uma super tributação no IPTU, poderá o contribuinte ter surpresas desagradáveis ao adquirir um imóvel e verificar que o Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI – também sofre super tributação em razão do Valor Venal elevado.

 Vale ressaltar que as informações trazidas no talão de Imposto Predial são fundamentais para analisar qual o caminho correto para efetuar a legalização de um imóvel. Se, por exemplo, um imóvel apresenta no seu cadastro de IPTU uma área de 70,00 m2 e com tipologia residencial, isso não é suficiente para atestar que o imóvel está legalizado. Quando se observa o Registro de Imóveis e constata-se que somente o terreno foi averbado, ou que a averbação da construção aconteceu em razão de lançamento fiscal sem a comprovação de habite-se, deve-se então requerer a legalização do imóvel em sua totalidade. A área cadastrada no IPTU será considerada apenas para efeitos fiscais, ou seja, por ocasião da apuração do valor devido de ISS essa área será descontada da área final a ser legalizada.

  LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO ATO DE AVERBAÇÃO

 Muitas vezes o proprietário consegue obter junto à Secretaria de Fazenda a atualização de dados cadastrais de forma legal. Ou seja, ele apresenta plantas baixas de cada pavimento e planta de situação, com quadro de áreas e termo de responsabilidade, conforme Decreto n.º 16.721, de 1998. O procedimento será iniciado no âmbito da Coordenadoria do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, na hipótese de benfeitoria de utilização residencial construída sem licença por pessoa física, que totalize até 100 m2 e que faça parte de conjunto edificado com até três unidades imobiliárias num mesmo terreno. Assim, aquele lote de terreno original teve sua denominação e numeração alterada, passando a figurar no cadastro de IPTU como uma “edificação residencial”. Observa-se que, em razão de lançamento fiscal, a AVERBAÇÃO é prevista na Lei. Entretanto, seus efeitos são distintos da averbação que ocorre quando se apresenta a documentação emitida pelo órgão competente, no caso, o Habite-se emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1998).

 Nesse sentido, pode-se analisar o recente Parecer n.º 73/2007-E – Processo CG 1.043/2006, de 22/02/2008, do Dr. Roberto Maia Filho, Juiz Auxiliar da Corregedoria:

 

Pedido formulado - averbação de edificação realizada – indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção (Habite-se), expedidos pelo setor competente da municipalidade – formalidade não suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, que considerou a existência da edificação em questão.

Negativa de provimento do recurso.

No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido. Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pelo setor competente da municipalidade. Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão. Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional.

Assim sendo, o eventual reconhecimento da edificação pela Secretaria Municipal de Finanças tem fins exclusivamente tributários, não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (SMU), integrante da Secretaria Municipal de Urbanismo, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto

Neste diapasão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):

Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente .... (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001) - grifos não originais.

No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

109. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO, 2010).

 

Ainda no que se refere à validade da averbação em razão de lançamento fiscal, observa-se o seguinte dispositivo legal: o Decreto n.º 2.477, de 25 de janeiro de 1980:

 O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais, e tendo em vista o que determina o art. 13 da Lei n° 133, de 19 de novembro de 1979, e o que consta do processo n° 01/007.963/93.

Art. 81 - Nas certidões expedidas pela Secretaria Municipal de Fazenda, relativas à inscrição fiscal de imóveis, incluir-se-á a ressalva de que não terão validade para efeitos de averbação no Registro Geral de Imóveis (RIO DE JANEIRO, 1980, grifo nosso)

 

A averbação em razão de lançamento fiscal é mera regularidade tributária, não importando em reconhecimento da legalidade do imóvel.

 Por todo o exposto, para concluir que seu imóvel está legalizado, este deve passar pelo devido processo legal, com aprovação de projeto junto à Secretaria Municipal de Urbanismo, obtendo licença de obras, numeração oficial, certidão de habite-se e com esta, somada ao comprovante de quitação do INSS, proceder à averbação da construção junto ao RGI.